关于印发《企石镇霞朗-新南城中村改造项目非住宅类物业补偿安置方案》的通知
各村（社区）、部门单位：
现将《企石镇霞朗-新南城中村改造项目非住宅类物业补偿安置方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
企石镇人民政府
****年*月**日
第一章 总则
第一条 为加快推进城中村改造，进一步做好东莞市企石镇霞朗-新南城中村改造项目（以下简称“本项目”）非住宅类物业的拆除安置补偿工作，促进企石镇高质量发展，根据《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》（东府办〔****〕*号）（以下简称“补偿核算指引”），结合企石镇实际情况，制定本方案。
第二条 本项目的补偿安置时间自镇政府启动项目改造之日（即****年*月**日）起至本项目补偿安置工作完成时止。补偿范围为****年*月**日前已建成并符合权属登记或历史使用事实的非住宅类物业。
第二章 适用范围与补偿范围
第三条 本方案适用于企石镇霞朗-新南城中村改造项目范围内由政府主导实施的非住宅类物业拆除补偿安置，住宅类物业的补偿安置方案另行制定。
第四条 实施主体为企石镇人民政府，由其按规定程序选取具备资质的第三方测绘机构对城中村改造项目范围内应补偿土地、建（构）筑物的权属类型、区位、用途、结构、面积等情况开展测绘和权属调查，经权籍调查程序确认的结果确定补偿范围，合理界定和保障权益人的合法权益。
（一）土地类型。主要是集体建设用地。
（二）建（构）筑物类型。项目范围内被拆除建（构）筑物的用途，以其所占土地的合法用途为准。建（构）筑物根据实际类型分为厂房、综合楼、宿舍楼、办公楼和其他用房（包括独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电房、食堂、保安室等从事生产活动及其配套建设的房屋）。
第五条 补偿范围主要是集体建设用地及其建（构）筑物、地上附着物。
第六条 权益人应补偿面积按规定程序选取的具备资质的测绘机构出具的测绘实测面积、证载面积，经权籍调查程序确认的结果核定。
第三章 非住宅类物业补偿标准
第七条 非住宅类物业采取物业置换和货币补偿相结合模式，非住宅类物业土地和地上建筑物补偿价值分别核算，土地置换物业性质为可分割转让的产业用房，地上建筑物按照本条规定采取货币补偿，其他地上构筑物和附属物、搬迁费、停产停业损失等采取货币补偿。
（一）土地补偿标准
土地可采取物业置换或物业置换和货币补偿相结合模式，具体如下：
*. 物业置换模式。土地采取物业置换，以权籍调查确认的土地面积为基数，按照*:*.**比例置换产业用房。*. 物业置换与货币补偿相结合模式。以权籍调查确认的土地面积为基数，按照*：*.**比例置换产业用房。过渡期租金补偿采取货币补偿。过渡期租金补偿有两种方式选择：一是以其获得的置换产业用房面积为基数，补偿标准按照企石镇同类型房屋市场租金进行计算，自原址房屋按条件腾空并移交之日起，按季度发放至置换产业用房交付之日止。二是以权籍调查确认的土地面积为基数，按照*:*.*比例置换产业用房，并根据本方案第十二条规定的价格换算成货币一次性补偿。权益人可选择其中一种过渡期租金补偿方式，且不可重复享受。
不具备条件给予产业用房置换或权益人放弃产业用房置换的，土地可由具备资质的第三方评估机构进行评估给予货币补偿。
（二）地上建筑物补偿标准
针对项目范围内被拆除建筑物，以权籍调查确认的建筑面积为基数，采用货币形式进行补偿。
*. 地上建筑物按以下补偿标准给予货币补偿：
*. 建筑物补偿标准结合建筑物年限、结构、现状等因素设定项目建筑折扣率，核算补偿金额。具体按照以下档次：
*. 对建筑物主体结构类型不在上述补偿标准范围内的，由具备资质的第三方评估机构对建筑物主体进行评估后确定补偿费用。
第八条 以不重复补偿为原则，构筑物及附属物由具备资质的第三方评估机构进行评估后，参照评估结果确定补偿费用。
第九条 厂区内独立的办公楼装修补偿补偿标准为****元/平方米，厂区内宿舍楼、厂房装修补偿补偿标准为***元/平方米，统一在本标准上按第七条第（二）款*项的折扣率进行核算，附属及简易建筑不作装修补偿。
第十条 企业生产经营设施、设备等搬迁费用由具备资质的第三方评估机构进行评估后，参照评估结果确定搬迁费用。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，由具备资质的第三方评估机构进行评估，按照评估后确定的重置成新价计算成本进行补偿。
第十一条 有合法经营手续的经营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存续的，以权籍调查确认的建筑面积为核算基数，停产停业损失按照企石镇同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照*个月计算；或者根据税务部门出具的纳税情况等证明，按照补偿安置方案发布前*年内企业实际月平均税后利润核算不超过*个月的停产停业损失。
第十二条 货币补偿与置换物业之间确需转换的，以等价值转换为原则，综合考虑开发成本、开发周期，结合市场评估价，按照****元/平方米进行换算。
（一）货币补偿转换为置换物业。鼓励权益人利用货币补偿置换物业，以等价值转换为原则，综合考虑开发成本、开发周期，结合片区内同类型物业市场评估价，按照上述转换价格进行换算，享有最高置换面积不超过应补偿土地面积的*.*倍（安置物业建筑容量充足的情况下可适当放宽置换面积比例）。
（二）置换物业转换为货币补偿。由政府主导实施的对土地部分赔付的回迁物业，不作货币转换。
第十三条 涉及集体土地流转、以租代售、股权合作等历史情况，由集体经济组织结合历史协议约定和相关法律法规，经集体经济组织表决，在整体补偿安置中包干处理，可采取以下方式进行补偿。
（一）物业置换补偿
*. 土地补偿。根据本方案结合历史合同约定的第三方实际使用人的土地使用面积计算土地补偿，可采取物业置换或物业置换和货币补偿相结合模式，物业补偿年限根据历史协议约定的剩余使用年限计算，具体置换标准根据本方案第七条第（一）款执行。
*. 地上建筑物补偿。地上建筑物主体、地上构筑物及附属物补偿，根据前述补偿标准，计算出第三方实际使用人取得的货币补偿金额，按照本方案第十二条规定以等价值进行置换物业转换，将货币补偿金额折算成置换物业进行补偿，物业补偿年限与土地补偿置换的物业剩余年限一致。
*. 补偿方式。历史合同约定的第三方实际使用人不享有置换物业的所有权，根据历史协议约定的剩余使用年限享有相应置换物业的收益权。
*. 置换物业补偿年限。针对历史协议有年限约定的，根据历史协议约定计算剩余使用年限，从签订拆除补偿协议之日起至剩余使用年限用完止。针对历史协议约定为无限期的，置换物业剩余年限计算到该安置地块不动产权证到期之日止。
（二）全货币补偿
历史合同约定的第三方实际使用人放弃产业用房置换的，土地可由具备资质的第三方评估机构进行评估给予货币补偿。地上建筑物主体、地上构筑物及附属物补偿，根据前述补偿标准，经集体经济组织表决，在整体补偿安置中包干处理。
（三）其它补偿
搬迁费补偿和停产停业损失补偿根据本方案前述补偿标准采取货币补偿。
第四章 置换物业管理
第十四条 置换物业选址位置位于企石镇霞朗-新南城中村改造项目内。
第十五条 置换物业由权益人按补偿面积核算占股比例。各权益人的收益根据所在项目的股权比例进行分配。
第十六条 过渡期租金根据本方案第七条第（一）款选择按季度发放的，置换物业未达到竣工条件移交的，需向被拆除权益人支付未移交部分的租金补偿至移交完毕之日，租金补偿标准按照企石镇同类型房屋市场租金进行计算。如达到移交条件，因被拆除权益人单方面不接收的，则不需向被拆除权益人支付不接收部分的租金补偿。
第十七条 置换物业在过户过程中所产生的有关税费，由双方按国家有关法律法规各自承担应付部分。
第十八条 置换物业的建筑面积包括套内建筑面积及公摊建筑面积。套内建筑面积指房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积；公摊建筑面积指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
置换物业的交付标准为毛坯房，各楼层均预设水、电、网络等设备的安装接驳口，由业主自行接驳安装。
第十九条置换物业总建筑面积与实际户型按整层组合的总建筑面积有差异的，差额部分可由置换物业项目开发主体按届时市场评估价补偿给拆除补偿对象；拆除补偿对象也可与置换物业项目开发主体协商购买剩余面积，以补足户型整层面积。
第五章 其他
第二十条 若本方案在实施过程中遇到国家、省、市出台新的补偿标准文件，则按新标准文件执行，但已经村集体表决同意或已签订补偿安置协议的，则按本方案标准继续执行。
第二十一条 本方案由企石镇人民政府负责解释。
